Immobilier commercial – Vers une baisse des loyers de 15% au Luxembourg?
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Immobilier commercialVers une baisse des loyers de 15% au Luxembourg?

LUXEMBOURG - Surpris et malmené par la crise du Covid-19, l’immobilier commercial est en baisse au Grand-Duché, mais du positif pointe le bout de son nez dans la grisaille ambiante.

Au niveau de l'immobilier commercial au Luxembourg, les loyers risquent de diminuer de 10 à 15% au Luxembourg en 2021.

Au niveau de l'immobilier commercial au Luxembourg, les loyers risquent de diminuer de 10 à 15% au Luxembourg en 2021.

Avec les incertitudes liées à la crise du Covid-19, l’immobilier commercial en a vu de toutes les couleurs en 2020. Selon un dernier rapport présenté par JLL Luxembourg, spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise et dans la gestion d’investissements immobiliers, les investisseurs «ont choisi d’appuyer sur le bouton pause» lors de l’année écoulée. Après une année 2019 «record», avec l’ouverture du Shopping Center Cloche d’Or, la prise en occupation s’est effondrée de 77% et 23 155 m² de transactions ont été enregistrés.

Peu de nouvelles enseignes sont arrivées au Luxembourg en 2020 et JLL a également pu remarquer une hausse sensible de la disponibilité d’espaces commerciaux. Au niveau des loyers, une baisse de 10 à 15% des loyers a été analysée et cette tendance va se confirmer en 2021. Dans cette grisaille ambiante, que peut-on toutefois retenir de positif? «Stable et attractif, avec une évolution positive du PIB et un taux de chômage maîtrisé», rappelle Julien Thevenon, directeur «Capital Market» chez JLL, «le Grand-Duché demeure très recherché par les investisseurs. Cela reste une place de choix qui se démarque par sa capacité à rebondir».

Julien Thevenon, directeur «Capital Market» chez JLL Luxembourg

Belval Plaza, un cas d’école

«Soyons réalistes», souligne Dimitri Collignon, directeur «Retail» chez JLL. «Les commerces au Luxembourg ont une tenue moins difficile que dans nos pays voisins. Le propriétaire a besoin d’argent, le commerçant a des frais, du personnel, de la marchandise, son loyer… Ils bénéficient d’aides qui ont été mises en place assez rapidement, malheureusement, ce n’est jamais suffisant». Note positive: l’agilité des commerçants. «Ils se sont adaptés aux gestes barrières, aux nouveaux modes de consommation (Click & collect, point relais) et ils ont investi pour développer leurs plateformes web et pour maintenir leur activité et leur visibilité. Malheureusement, et il faut insister sur ce point, ce sont quand même des coûts et des investissements…».

Dans le contexte actuel, le redéploiement annoncé de Belval Plaza est un véritable cas d’école. «Peu de gens se seraient projetés sur cet actif», reconnaît Dimitri Collignon, «mais grâce à des investissements, une analyse très profonde de ce qui fonctionne, des atouts, de la fréquentation, de la croissance de la zone… Plus de consommateurs y sont attendus, à l’avenir, et l’ensemble de cette démarche nous permet de séduire de nouvelles enseignes. On est en négociations, mais elles avancent. Plus doucement dans le contexte Covid, mais elles avancent assurément», positive Dimitri Collignon. Et JLL de conclure dans son rapport: en 2021, les perspectives seront liées à l’évolution de la pandémie qui impose une véritable thérapie de choc au marché immobilier commercial.

Dimitri Collignon, directeur «Retail» chez JLL Luxembourg.

(Frédéric Lambert / L'essentiel )

L’année 2020 en chiffres

- Parcs d’activités (« Retail Warehouse », 44% des occupations avec 10 286 m2): recul de 35% en 2020 par rapport à 2019. Sur les cinq dernières années, la taille moyenne des transactions a augmenté de 18%.

- Centres commerciaux (28% des occupations avec 6 496 m2): effondrement de 91% par rapport à 2019 qui était une année exceptionnelle. Sur la moyenne des cinq années précédentes, 14% de moins.

- Rues commerciales (« High Streets », 28% des occupations avec 6 374 m2): diminution de 13% sur une année. Taille moyenne inchangée sur les cinq années passées.

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